Sníte o pořízení vlastního bydlení a plánujete si na nový dům či byt půjčit peníze od některé z finančních institucí? Pak se vám jistě bude hodit aktuální přehled toho, co všechno musíte k žádosti o hypotéku dokládat a splňovat, abyste se od osloveného věřitele dočkali bezproblémového schválení své žádosti. Zjišťovali jsme pro vás také, jak se tyto podmínky pro získání hypotečního úvěru změnily v poslední době.
Čerstvá novinka mnohým otevře dveře k vyšší hypotéce
Česká národní banka před několika málo dny rozhodla o tom, že již nebude vyžadovat dodržování pravidla DSTI. A to s účinností hned od 1.7.2023.
V minulosti byly banky povinné u každé jednotlivé žádosti o hypoteční úvěr zkoumat, zda výše měsíční splátky požadované hypotéky nepřesáhnou určitou percentuálně vyjádřenou část souhrnného měsíčního příjmu domácnosti. U žadatelů ve věku do 36 let šlo o 50 %, u staršího zájemce o hypoteční úvěr pak o 45 %. Tato podmínka je tedy od začátku letošního července zrušena.
Nicméně fakt, že kontrolní úřady dodržování DSTI nově nebudou vyžadovat, ještě neznamená, že na tento pojem můžeme zcela zapomenout. Bankovní i nebankovní instituce si totiž v tomto ohledu mohou nastavit svá vlastní pravidla. A samozřejmě i nadále platí, že se každý klient musí podrobit hloubkovému prověřování v rámci zjišťování bonity a schopnosti reálně zvládat nastavené splátky.
Finanční instituce v tomto ohledu samozřejmě zůstávají obezřetné, aby náhlým rozvolněním DSTI nedošlo k destabilizaci českého finančního systému. V mnoha případech ale budou mít žadatelé díky tomuto rozhodnutí možnost dosáhnout na znatelně vyšší hypoteční úvěry.
Při žádosti o hypotéku vás přísná kontrola bonity nemine ani letos
Ověřování bonity bankovním i nebankovním finančním institucím do jisté míry ukládá zákon. Výsledkem tohoto prověřování klienta je kreditní skóre. Kromě několika povinných kontrolních postupů se ale věřitelé mohou sami rozhodnout, jakou roli hraje kreditní skóre při finálním rozhodování, zda hypotéku konkrétnímu žadateli schválí, případně za jakých podmínek.
Právě proto je možné, že tentýž člověk je u jedné finanční instituce s žádostí o hypoteční úvěr úspěšný, avšak jinde mu vyhovět nemusí. Pokud člověk s nízkým kreditním skóre na hypotéku skutečně dosáhne, je to zpravidla za cenu méně výhodných podmínek, jako je kupříkladu vyšší roční úroková sazba. Mnohdy je proto výhodnější žádost o hypotéku odložit, pokusit se svou bonitu vylepšit, a žádost o úvěr podat znovu později.
V rámci bonitního skóringu se obvykle posuzuje míra vašeho zadlužení. A to hned ve třech mezibankovních registrech dlužníků, kam se zaznamenává rizikové chování během splácení vašich předchozích dluhů. Dále dochází k prověřování vašich příjmů a pravidelných výdajů, aby bylo jisté, že vám věřitel může nabídnout splátky, které zvládnete. V potaz se ale bere například i druh vašeho pracovního poměru, rodinný stav, váš věk, nejvyšší dosažené vzdělání nebo vaše další závazky u jiných věřitelů.
Jakou roli hraje při žádosti o hypoteční úvěr věk?
Možná by se zdálo, že věk při žádosti o hypoteční úvěr není zas tak důležitým faktorem, nejste-li teenager nebo naopak sedmdesátník. Pravdou ale je, že český finanční systém rozděluje žadatele o hypotéku na dvě základní věkové skupiny.
Na lehce zvýhodněnou skupinu žadatelů ve věku do 36 let a na zájemce o hypotéku, kterým už 36 let bylo. Podle toho, kolik vám je let, se určují také podmínky, které pro získání tohoto typu dlouhodobého úvěru musíte splňovat. Kromě výše zmíněného DSTI, jde také o další faktory, které bankovní či nebankovní instituce při posuzování žádosti o hypotéku zohledňují, kde věk hraje roli.
Například DTI, což je pravidlo, které říká, že celková výše hypotéky nesmí přesáhnout určitou hodnotu čistého ročního příjmu. U žadatelů do 36 let jde o 9,5násobek a u žadatelů nad touto věkovou hranicí o 8,5násobek čistého ročního příjmu.
S věkem však souvisí i omezení LTV, týkající se poměru výše hypotečního úvěru a hodnoty nemovitosti v zástavě. Pokud je vám či mladšímu ze společně žádajících osob do 36 let, bude vám stačit k hypotéce s LTV 90 % složit 10 % z ceny nemovitosti. Pokud vám však je nad 36 let, hodnota LTV už je pro vás 80 % a věřitel proto bude požadovat uhradit 20 % finančních prostředků z vašich vlastních zdrojů.
V jaké výši můžete očekávat úrokovou sazbu u hypoték v roce 2023?
V loňském roce došlo k tak významnému navýšení základní úrokové sazby, že všechny finanční instituce musely nabízet hypotéky s nejvyššími úrokovými sazbami za posledních 20 let. Za tento krok mohou nejen předchozí covidová opatření, ale svým dílem významně přispělo taktéž propuknutí války na Ukrajině.
Když tedy v první polovině letošního roku došlo ke snížení o jeden procentní bod, základní úroková sazba byla nejníže za poslední dva roky a lidé čekající na výhodnější podmínky pomalu začínali doufat. Od základní úrokové sazby, kterou v návaznosti na ekonomickou situaci určuje Česká národní banka, se totiž odvíjejí také hodnoty ročních úrokových sazeb bankovních produktů.
Každý spotřebitelský úvěr, čím dál oblíbenější půjčka ihned, ale právě i hypoteční úvěr, je jednoduše tímto údajem ovlivněn, protože jde o výchozí hodnotu, podle které se při nastavování vlastní roční úrokové sazby řídí věřitelé bankovního i nebankovního sektoru. Odhady týkající se vývoje úrokových sazeb pro zbytek letošního roku nejsou pesimistické. Podle odborníků se totiž žádné navyšování s nejvyšší pravděpodobností nechystá.
Na druhou stranu však nemáme počítat ani s tím, že by v následujících měsících došlo k výraznějšímu poklesu. Ekonomové a finanční poradci proto žadatelům o hypotéky v roce 2023 doporučují volit spíše průměrnou až kratší dobu fixace úrokové sazby.
