V České republice už brzy dojde k významné změně v oblasti hypotečních úvěrů, která může významně ovlivnit lidi, kteří chtějí předčasně splatit svou hypotéku. Od těchto nových pravidel si zákonodárci slibují především větší transparentnost a ochranu dlužníků. Zde vám nabízíme přehled těchto pravidel i jejich dopadů na spotřebitele.
Co se mění
Jedním z hlavních bodů nového zákona je omezení poplatků za předčasné splacení hypotéky. Nová pravidla pro hypotéky říkají, že po vás banka od září 2024 může požadovat za předčasné splacení za každý započatý rok do konce fixace maximálně 0,25 % z předčasně splacené částky, nejvýše však 1 %.
Cílem nových pravidel je ochrana spotřebitele před nejistými podmínkami a náklady spojenými s předčasným splacením hypotéky. A vedlejším efektem pak také ochrana bank před tzv. hypoteční turistikou, která se především v době nízkých úrokových sazeb vesele rozvíjela.
Od září 2024 začnou tato pravidla platit pro všechny nově uzavřené smlouvy o hypotéce. Majitelů stávajících smluv se však budou týkat až od nové fixace.
Jde to i zcela zdarma
Doplatit hypotéku ale můžete i zcela zdarma. A to i nyní. S novými pravidly, která začnou platit od září, se však seznam situací, během nichž svůj úvěr doplatíte bezplatně, ještě rozšíří.
Beztrestně tedy můžete doplatit hypotéku vždy v tzv. otočce fixace vaší hypotéky nebo do 3 měsíců od oznámení nové výše úrokové sazby, pokud vám sazba nevyhovuje a nehodláte ji akceptovat. Konec fixace u hypotéky si pečlivě hlídejte a svůj záměr bance avizujte s předstihem alespoň dvou měsíců.
Zákon bezplatné doplacení umožňuje také v případech, kdy se ocitnete v tíživé životní situaci (např. pokud zemře jeden z hlavních živitelů rodiny) či v případě, že vám pojišťovna vyplatí pojistné plnění z pojistky, kterou jste svou hypotéku zajišťovali.
Dále můžete jednou za rok, měsíc před výročím vaší smlouvy o hypotéce, udělat tzv. mimořádnou splátku. Ta však nesmí překročit jednu čtvrtinu zbývající části dluhu. Pokud by splátka byla vyšší, musíte se smířit s poplatkem.
Od září 2024 navíc můžete hypotéku bezplatně splatit při vypořádání společného jmění manželů, pokud se rozvádíte. Takto lze doplatit hypotéku, kterou jste si brali na nemovitost, jež je součástí tohoto vypořádání, nebo jste takovou nemovitostí ručili.
A zákonodárci mysleli i na situace, kdy nemovitost, na níž vázne hypotéka, prodáváte. Pokud od uzavření hypoteční smlouvy uplynulo alespoň 24 měsíců, můžete bezplatně splatit i tuto hypotéku.
Co nová pravidla znamenají pro spotřebitele
Předčasná splátka hypotéky může být pro některé opravdu dobrým rozhodnutím, které přinese několik významných výhod. Jednou z nich je bezesporu výrazná úspora na zaplacených úrocích. Čím dříve totiž hypotéku splatíte, tím méně celkově zaplatíte za úroky. To je obzvláště výhodné v případech, kdy máte vysokou úrokovou sazbu.
Bez zatížení hypotékou získáte navíc větší finanční svobodu a stabilitu. Méně dluhů totiž znamená, že si můžete dovolit investovat či více spořit. Vaše měsíční cash flow bude najednou výrazněji plusové a vám se finančně velmi rozvážou ruce.
Další nespornou výhodou předčasného splacení hypotéky je to, že následně s nemovitostí, kterou jste bance ručili, můžete disponovat, jak je vám libo. Nyní už nebudete potřebovat svolení banky, abyste ji prodali, zastavili jinému finančnímu ústavu či zatížili např. věcným břemenem.
Život bez dluhů přináší také větší psychickou pohodu. Mnozí z nás se bez dluhů cítí svobodněji a méně stresovaní. Tento pocit volnosti a klidu může významně zlepšit kvalitu vašeho života.
Abychom však byli zcela korektní, zdůrazněme i odvrácenou stranu mince. I když novela zákona poplatky za předčasné splacení omezí na maximálně 1 %, mohou být pořád velmi významné. A to zejména u větších hypoték. Proto vždy pečlivě zvažte, zda je tento poplatek pro vás stále ještě únosný.
Kvůli předčasnému splacení hypotéky navíc přijdete o slevu na dani, kterou jste každý rok mohli využívat. Zaplacené úroky z hypotéky si totiž každý rok můžete odečítat ze základu daně. Ale pouze po dobu trvání úvěru.
Zamyslete se také nad svými dalšími životními cíli a prioritami a nad finančními prostředky, které budete potřebovat k jejich realizaci. Může se stát, že volné peněžní prostředky využijete efektivněji jinde než k předčasnému splacení hypotéky.
Myslete i na svou železnou rezervu. Tento finanční polštář se snažte celý svůj život udržovat v dostatečné výši a využívejte ho pouze v opravdu kritických situacích. Neměl by vám sloužit k předčasnému splacení hypotéky. Krátkodobé výkyvy příjmu sice může vykrýt i krátkodobá půjčka, ale vlastní rezerva je vždy rychlejší a levnější zdroj finančních prostředků.
Co dělat, když chcete předčasně splatit hypotéku?
Pokud plánujete předčasné splacení hypotéky, zvažte v prvé řadě všechny výše uvedené faktory. Svou banku požádejte o vyčíslení dlužné částky a o přesné vyčíslení poplatků, které vám bude v případě předčasného splacení dluhu účtovat. A pokud si nejste jistí, která varianta je pro vás ta nejlepší, konzultujte vše s odborníkem – bankéřem či kvalitním finančním poradcem.
Nová pravidla týkající se hypoték vám mohou přinést řadu výhod a v budoucnu ušetřit i spoustu peněz. Zvažte však i rizika, která se s předčasnou splátkou hypotéky pojí, a rozhodně se neukvapte. Tak, jako i u jiných finančních otázek, i zde si projděte všechna pro a proti a nepodlehněte ukvapeným závěrům.
